Investire nel mattone

Ne sa decisamente qualcosa l’avvocato Luca Capodiferro, alla guida di Confabitare Varese (Associazione Proprietari Immobiliari, che a livello locale ha sede a Gallarate) e Presidente del Centro Studi del medesimo sodalizio a livello nazionale. Capodiferro fa anche parte del pool di esperti de “Il Sole 24 Ore” ed è autore del volume “Esci da casa mia” che, con taglio divulgativo e tono arguto, affronta il tema dello sfratto. Il suo mantra? “Prendere l’aspirina da 30 anni non fa di te un medico, così come affittare un immobile da decenni non ti rende un esperto e non ti evita di cadere in errori, difficoltà o di incappare addirittura in problemi con la giustizia”. 

Gatte da pelare: dove si nascondono i rischi? 
Oggi i rischi maggiori e le difficoltà più grandi per chi possiede un immobile sono legati al continuo cambiamento del quadro giurisprudenziale sia per le locazioni che per le compravendite, e questo vale per tutte le categorie di immobili.  “La normativa di riferimento – spiega Capodiferro – non è cambiata negli ultimi anni a parte la sottoscrizione degli accordi territoriali per le locazioni abitative a canone agevolato, quelle transitorie e per studenti universitari, ma quello che cambia di continuo e anche velocemente è l’orientamento giurisprudenziale. Le sentenze in questo ambito possono avere orientamenti anche molto differenti e districarsi non è per nulla semplice. A maggior ragione, poi, in questo periodo di pandemia nel quale anche i giudici hanno dovuto rivedere molte loro precedenti posizioni”. Uno degli errori più frequenti? “Sopravvalutare gli aspetti fiscali legati ad esempio alle locazioni – risponde Capodiferro – pensando che la soluzione rispetto a cedolare secca o applicazione di determinati regimi fiscali siano i soli o comunque i principali nodi da gestire, mentre la locazione è prima di tutto un contratto giuridico e come tale deve essere affrontato”.
“Uno degli aspetti su cui come Confabitare insistiamo molto – dice Capodiferro – è l’informazione e la formazione e per questo ne proponiamo molta, a diversi livelli e con tagli specifici. Il proprietario dell’immobile deve avere le idee chiare, essere informato per evitare di incappare in errori che possono avere conseguenze pesanti come accade se si cambiano, ad esempio, le clausole di un contratto a regime vincolato, oppure se si firma un atto di compravendita che non preveda tutte le dovute tutele. Ad ogni passo occorre essere consapevoli di quello che la legge permette o meno, delle relative conseguenze giudiziarie e di quali siano gli strumenti da utilizzare per agire correttamente”. Aspetti, questi ultimi, su cui l’attenzione è stata molto alta negli ultimi due anni, complice la delicata situazione che si è creata durante la pandemia. 

Valore sì, valore no… dipende
Altro tasto delicato oggi è quello della valorizzazione degli immobili: un tema sempre caldo per chi ha investito o semplicemente ha ereditato un patrimonio immobiliare e, oggi, si trova a fare riflessioni e tirare somme alla luce di un contesto decisamente incerto. “Il Covid ha cambiato, a volte anche radicalmente, i parametri sui quali si determina il valore di un immobile, sia per gli immobili residenziali sia per quelli ad uso commerciale o industriale”. Nella sfera degli immobili industriali la tendenza è quella di una domanda crescente – di locazioni o compravendite – in alcune zone strategiche dal punto di vista logistico. L’esplosione dell’e-commerce e l’evoluzione della logistica hanno portato alla crescita di valore per capannoni e magazzini che si trovano in posizione favorevole rispetto ai nodi logistici maggiori che si sono trovati a dover decentrare in snodi minori, a ridosso delle città, le merci da consegnare poi con mezzi più piccoli. Per gli immobili commerciali, invece, il periodo è di massima negativo con una lieve ripresa per i locali legati al food (bar e ristorazione); anche se, in questo ambito, la domanda appare al momento drogata dall’effetto post pandemia e dalla voglia di molti di tornare ad avere occasioni di svago e socialità. 
Per quanto concerne infine il settore residenziale sono di maggior valore appartamenti che hanno buone metrature, un balcone o spazio esterno verde, la possibilità di una camera in più per la Dad o per lo smart working, in posizione centrale o comunque ben servita dai mezzi e – ancor più fondamentale – da una buona connessione Internet. Chi possiede un appartamento di questo tipo ha decisamente maggiori opportunità di trarne un buon reddito. Per quanto riguarda le tipologie di richieste oggi sono gli affitti brevi e le locazioni transitorie ad essere maggiormente richiesti e quindi a dare maggiore garanzia di reddito, a patto di seguire correttamente le complesse norme di legge e gli accordi territoriali che regolano i due distinti settori.  
“Tutto questo – commenta Capodiferro – ci fa dire che, dopo questo anno e mezzo di pandemia, i parametri sono cambiati e, fuori da questi, l’immobile può scendere di valore, a volte anche velocemente”. In definitiva quindi il mattone appare ancora un bene rifugio, a patto però che chi si trova a gestirlo sia informato e consapevole. Il fai da te, come quasi sempre accade, nasconde rischi e pericoli e affidarsi a chi ha esperienza e conoscenze rende tutto più semplice e più proficuo.