{"id":1261,"date":"2024-05-17T16:08:13","date_gmt":"2024-05-17T16:08:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.confabitarevarese.org\/?p=1261"},"modified":"2024-05-17T16:14:30","modified_gmt":"2024-05-17T16:14:30","slug":"cedolare-secca-quando-la-cassazione-censura-lagenzia-delle-entrate","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.confabitarevarese.org\/index.php\/2024\/05\/17\/cedolare-secca-quando-la-cassazione-censura-lagenzia-delle-entrate\/","title":{"rendered":"Cedolare secca: quando la Cassazione \u00abcensura\u00bb l\u2019Agenzia delle Entrate"},"content":{"rendered":"\t\t
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Cedolare secca: quando la Cassazione \u00abcensura\u00bb <\/span><\/b><\/p>l\u2019Agenzia delle Entrate<\/span><\/b><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Avv. Luca Capodiferro<\/o:p><\/span><\/b><\/p>

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Presidente Centro studi nazionale\nConfabitare<\/o:p><\/span><\/b><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t

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Con la recentissima sentenza n.\n12395<\/b> dello scorso 12 aprile 2024<\/b>, la Corte di cassazione<\/b>, V\nSezione tributaria civile<\/b>, sembra aver messo finalmente la parola fine ad\nuna querelle che ormai da troppi anni vedeva contrapposti i proprietari\nimmobiliari all\u2019Agenzia delle Entrate sul tema dell\u2019applicabilit\u00e0 o meno della\ncedolare secca anche ai contratti nei quali il conduttore non \u00e8 una persona\nfisica. Ora, com\u2019\u00e8 ben noto a tutti, l\u2019introduzione di questa imposta\nsostitutiva – avvenuta con l\u2019art. 3 del D.lgs. n. 23 del 14 marzo 2011 \u2013 non\nsolo ha reso pi\u00f9 appetibili per i locatori i contratti sotto il profilo\nfiscale, ma ha altres\u00ec consentito di far emergere dal c.d. nero un\u2019infinit\u00e0 di\ncontratti di locazione che prima sfuggivano a qualsiasi controllo del fisco. <\/o:p><\/span><\/p>

Pur nella distinzione fra aliquota \u201cordinaria\u201d\nal 21% e aliquota \u201cridotta\u201d al 10% per i canoni concordati nei Comuni ad Alta\ntensione abitativa \u2013 cui si deve aggiungere la possibilit\u00e0 di abbattere l\u2019IMU\ndel 25% – la norma \u00e8 sempre apparsa a noi giuristi molto chiara: la possibilit\u00e0\ndi applicare la cedolare \u00e8 riservata ai soli locatori persone fisiche, che non\nagiscano nell\u2019esercizio di un\u2019attivit\u00e0 imprenditoriale o professionale. I\nproblemi sono sorti, quasi da subito, laddove il conduttore (che nella norma\nnon \u00e8 indicato) sia una persona giuridica e non una persona fisica. Questo\nperch\u00e9 l\u2019Agenzia delle Entrate, basandosi su due circolari interpretative da\nessa stessa emanate (26\/E\/2011 e 50\/E\/2019), ha contestato l\u2019applicazione della\ncedolare secca a tutti quei contratti nei quali \u2013 pur essendo il locatore\npersona fisica nel rispetto dell\u2019art. 3 \u2013 i conduttori fossero persone\ngiuridiche. Arrivando addirittura al punto di eliminare, nella piattaforma per\nle registrazioni telematiche, la relativa opzione. <\/o:p><\/span><\/p>

L\u2019interpretazione illegittima\ndell\u2019Agenzia delle Entrate e il valore delle Circolari<\/o:p><\/span><\/b><\/p>

Nella Circolare 26\/E\/2011 l\u2019Agenzia\nsvolge delle considerazioni di natura fiscale molto generiche e superficiali\nper fondare il proprio ragionamento: in sintesi afferma che sussiste, nella\nnorma del 2011, una sorta di \u201criserva a favore delle sole persone fisiche\u201d e\nci\u00f2 perch\u00e9, a suo dire, dall\u2019assoggettamento del reddito derivante dalla\nlocazione con cedolare secca deriverebbe l\u2019obbligo \u2013 per il locatore \u2013 di\nconsiderare detto reddito anche ai fini della determinazione dell\u2019imposta\npersonale dovuta (oltre ad altre considerazioni su deduzioni e detrazioni e\nbenefici vari). Quindi, conclude, \u00e8 per questo che la cedolare \u00e8 preclusa alle\npersone giuridiche quandanche concedano un immobile in affitto ad uso\nresidenziale. Ragionamento corretto se riferito ai soli locatori. Ma dato che\nla legge non parla di conduttori, ecco che l\u2019estensione ad essi del divieto\ndiventa non solo un atto arbitrario ed illegittimo, ma anche un vero e proprio\ncapolavoro di prevaricazione della legge e dei diritti del contribuente.<\/o:p><\/span><\/p>

In sostanza l\u2019Agenzia ritiene che il regime\nalternativo non si possa applicare a quei contratti nei quali i conduttori\nagiscano nell\u2019esercizio di un\u2019impresa, arte o professione e ci\u00f2 a prescindere\nda quale sar\u00e0 l\u2019effettivo utilizzo dell\u2019immobile. Quindi la conclusione – del\ntutto arbitraria – del Fisco \u00e8 che non solo il locatore deve essere persona\nfisica operante al di fuori di attivit\u00e0 imprenditoriale, ma lo deve essere per\nforza di cose anche il conduttore, evidentemente per estensione analogica. Un\nragionamento che \u2013 dopo anni di decisioni decisamente contrarie \u2013 ha \u201ctrovato\nsponda\u201d in una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale della\nLombardia (n. 208 del 2020)<\/b> che ha\nritenuto – riformando una sentenza della Commissione Provinciale – che il comma\n6 dell’art. 3, D.lgs. n. 23 del 2011 nell\u2019escludere l’applicazione del regime\nsostitutivo di tassazione previsto dal comma 1 a favore del locatore che, pur\nse persona fisica, stipuli una locazione di unit\u00e0 immobiliare ad uso abitativo\neffettuata nell’esercizio di una attivit\u00e0 d’ impresa, o arte e professione, tale\ndivieto si estenda anche all’ipotesi in cui sia invece il conduttore ad\nesercitare l\u2019attivit\u00e0 d’impresa o arti o professioni. Un ragionamento del tutto\ninfondato, che costituisce a tutti gli effetti violazione e falsa applicazione\ndell’art. 3, comma 6, del D.lgs. n. 23 del 2011, per avere la Commissione\nregionale erroneamente equiparato, ai fini qui considerati, i conduttori ai\nlocatori, atteso che soltanto questi ultimi, per poter usufruire del regime\ndella cedolare secca, non devono agire nell’esercizio di un’impresa, arte o\nprofessione.<\/o:p><\/span><\/p>

Ma, quindi, in sintesi su quale\nnorma si fonda il ragionamento dell\u2019Agenzia delle Entrate? <\/o:p><\/span><\/p>

Su nessuna! <\/o:p><\/span><\/p>

L\u2019unico riferimento sono,\nappunto, le succitate Circolari. E, allora, qual \u00e8 esattamente il valore di\nqueste? <\/o:p><\/span><\/p>

Le Circolari<\/b> altro non\nsono che atti amministrativi a valenza interna<\/b>, esclusivamente\nfunzionali, quindi, all\u2019attivit\u00e0 interna della Pubblica Amministrazione e che,\nper nessun motivo, costituiscono fonde del diritto. Lo spiega bene la stessa\nCassazione: \u201cdeve sottolinearsi che l’Amministrazione finanziaria non ha\npoteri discrezionali nella determinazione delle imposte: di fronte alle norme\ntributarie, essa ed il contribuente si trovano su un piano di parit\u00e0, per cui\nla cosiddetta interpretazione ministeriale, sia essa contenuta in circolari o\nrisoluzioni, non costituisce mai fonte di diritto (Cass. n. 3598\/2022; n.\n14619\/2000; Cass., Sez. U, n. 23031\/2007<\/b>). Conseguentemente, la Circolare\ndel 1\/6\/2011 n. 26\/E, in quanto non manifesta attivit\u00e0 normativa, essendo atto\ninterno della stessa Amministrazione, \u00e8 destinata ad esercitare una funzione\ndirettiva nei confronti degli uffici dipendenti ed \u00e8, altres\u00ec, inidonea ad\nincidere sugli elementi costitutivi del rapporto tributario\u201d<\/i>.<\/o:p><\/span><\/p>

Un orientamento, quello della\nCassazione, che fino alla sentenza del 2020 ha sempre connotato le decisioni\ndelle varie Commissioni provinciali e regionali, che hanno sempre censurato il\nfatto che l\u2019Agenzia delle Entrate continua ad operare come se le sue circolari\nfossero a tutti gli effetti leggi dello Stato e non atti meramente interni. <\/o:p><\/span><\/p>

Un atto di \u201cprepotenza\u201d quello\ndell\u2019Agenzia delle Entrate?<\/o:p><\/span><\/p>

Se non lo \u00e8, molto ci si\navvicina. Di certo un atto arbitrario e del tutto illegittimo.<\/o:p><\/span><\/p>

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La portata \u201cstorica\u201d della\nsentenza della Cassazione<\/o:p><\/span><\/b><\/p>

Censurando la scelta dell\u2019Agenzia\ndi attenersi pressoch\u00e9 esclusivamente a quanto da essa stessa stabilito\nall\u2019interno delle suddette Circolari, la Suprema Corte \u00e8 partita da una\nconsiderazione squisitamente normativa nel valutare il ricorso portato alla sua\nattenzione. Un ragionamento che merita di essere sintetizzato e riportato. Evidenzia,\ninfatti, la Corte che il proprietario o il titolare di un diritto reale di\ngodimento di unit\u00e0 immobiliari abitative, e relative pertinenze, locate ad uso\nabitativo, che abbia optato per il regime della “cedolare secca”,\nassolve in concreto il proprio obbligo tributario mediante versamento, in\nacconto e a saldo, della “cedolare secca” stessa. La base imponibile\n\u00e8 quindi determinata sulla scorta del canone di locazione annuo stabilito dalle\nparti ed in ragione di una aliquota del 21% o, in caso di contratti a canone\nconcordato, di quella ridotta, che oggi \u00e8 pari al 10% per i Comuni ad Alta\ntensione abitativa.  Ne consegue che il\nlocatore, che opta per tale regime tributario agevolato, non pu\u00f2 chiedere l’aggiornamento\ndel canone. Tale regime, come detto, potr\u00e0 essere scelto solo ed esclusivamente\nladdove il locatore non operi in regime d\u2019impresa, arte o professione.  Questo quanto stabilisce il Decreto del 2011,\nnorma che, del resto, come sottolinea la Corte, attribuisce esclusivamente al\nlocatore la possibilit\u00e0 di optare per il regime tributario della cedolare\nsecca, senza che il conduttore possa in alcun modo incidere su tale scelta e\nrestando del tutto irrilevante la sua qualit\u00e0 di persona fisica o giuridica. <\/o:p><\/span><\/p>

Ma il ragionamento va oltre e\nsembra voler prevenire possibili obiezioni del Fisco: la Corte, infatti,\nsottolinea come \u201cla circostanza che il regime tributario in esame avvantaggi\nanche il conduttore – in considerazione dell’esclusione dell’imposta di registro\ne dell’aggiornamento del canone – non pu\u00f2 certo giustificare un’interpretazione\ndell’art. 3, comma 6, del D.lgs. n. 23 del 2011, da cui derivi una riduzione\ndell’ambito applicativo della cedolare secca in danno del locatore, a cui \u00e8\nriservata la relativa scelta e che \u00e8 il beneficiario principale di tale regime\u201d<\/i>.<\/o:p><\/span><\/p>

E se questo \u00e8 il dato normativo,\nva da s\u00e9 per la Corte che il comma 6-bis non esclude affatto che, in base ai\ncommi precedenti, il locatore possa esercitare l’opzione per la cedolare secca anche\ncon riferimento ad un contratto di locazione ad uso abitativo concluso con un\nconduttore imprenditore\/professionista e riconducibile all’attivit\u00e0 di\nquest’ultimo. E per chiarire meglio le cose propone il caso in cui l\u2019immobile\nsia locato ad una cooperativa o ente senza scopo di lucro che abbia come causa\ndel contratto la concessione in locazione a studenti universitari.  I giudici hanno precisato, infatti, che la\nnorma nella sua complessit\u00e0 prevede la possibilit\u00e0 per il locatore di optare\nper la cedolare secca in ragione non tanto del contratto di locazione concluso\ncon conduttori cooperative edilizie per la locazione\/enti senza scopo di lucro,\nma piuttosto di quello di sub-locazione con studenti universitari: possibilit\u00e0\nche, da un lato, prescinde dal tipo di contratto “madre” concluso\n(che potrebbe anche non essere una locazione ad uso abitativo), ma che,\ndall’altro lato, esige, al fine di evitare abusi o distorsioni della cedolare secca,\nla successiva stipula di un contratto di sub-locazione ad uso abitativo, con\nrinuncia all’aggiornamento ISTAT, a favore di studenti universitari o la messa\na disposizione dei Comuni.<\/o:p><\/span><\/p>

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Le conclusioni della Suprema\nCorte<\/o:p><\/span><\/b><\/p>

Al termine di un ragionamento\nassolutamente lineare e condivisibile, la Corte conclude che il ricorso merita\naccoglimento in virt\u00f9 del seguente principio di diritto: \u201cin tema di redditi\nda locazione, il locatore pu\u00f2 optare per la cedolare secca anche nell’ ipotesi\nin cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo\nnell’esercizio della sua attivit\u00e0 professionale, atteso che l’esclusione di cui\nall’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle\nlocazioni di unit\u00e0 immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore\nnell’esercizio di una attivit\u00e0 d’impresa o di arti e professioni<\/i>\u201d. E\naccogliendo il ricorso senza rinvio \u00e8 come se avesse voluto mettere uno stop ad\ninterpretazioni \u201cstravaganti\u201d ed illegittime dell\u2019Agenzia delle Entrate e di\nalcune sparute Corti tributarie. E che questo possa essere un monito sembra\nvolerlo confermare la decisione sulle spese: la Corte, infatti, ha precisato\ncome solo l’assenza di precedenti giurisprudenziali giustifichi la compensazione\ndelle spese del giudizio di legittimit\u00e0. <\/o:p><\/span><\/p>

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La speranza, laddove il\ncomportamento illegittimo del Fisco dovesse essere reiterato, \u00e8 che nelle\nprossime pronunce la Corte condanni l\u2019Ente al pagamento delle spese processuali\ndi modo che, per i casi \u201crecidivi\u201d, si arrivi all\u2019accertamento \u2013 da parte della\nCorte dei conti \u2013 della responsabilit\u00e0 contabile del dirigente. <\/o:p><\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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